Welche KfW-Förderung gibt es beim Hauskauf oder bei der Sanierung?

Für bestimmte Neubauten und deren Erstkauf kommen die Programme 297 und 298 infrage, je nach Förderstufe mit bis zu 100.000 oder 150.000 € Kredit je Wohneinheit. Für die Sanierung zum Effizienzhaus oder den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses kann Programm 261 passen, mit bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit und einem Tilgungszuschuss. Das ist keine vollständige Übersicht aller Programme.

Lohnt sich eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau finanziell mehr?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Vergleichen Sie Kaufpreis, Nebenkosten, notwendige Arbeiten, Finanzierung, mögliche Förderung und laufende Kosten. Ein niedriger Kaufpreis kann durch hohe Sanierungskosten aufgezehrt werden, und ein Neubau ist nicht allein wegen einer möglichen Förderung wirtschaftlicher.

Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis beruht auf den gemessenen Verbräuchen der bisherigen Bewohner und hängt deshalb von deren Heizverhalten ab. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus den Eigenschaften von Gebäude und Anlagentechnik. Keiner von beiden sagt Ihre künftigen Heizkosten verlässlich voraus.

Kann ich KfW-Förderung und ein Bankdarlehen kombinieren?

Ja. KfW-Kredite werden über eine Bank beantragt und sind meist ein Baustein der Gesamtfinanzierung mit Bankdarlehen und Eigenkapital. Ob die Kombination günstiger ist, zeigt das konkrete Angebot – achten Sie neben dem Zins auch auf Laufzeit, Zinsbindung und Rückzahlungsmöglichkeiten.

Wie berechnet sich der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank ihrer Kreditentscheidung zugrunde legt. Er ist nicht einfach der Kaufpreis minus einem festen Prozentsatz, sondern wird nach den Maßstäben der jeweiligen Bank ermittelt. Lassen Sie sich erklären, welchen Wert die Bank ansetzt und was das für Ihre Konditionen bedeutet.

KfW-Förderung: Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen?

Neubau oder Bestandsimmobilie? Diese Entscheidung bestimmt nicht nur, wie Sie wohnen, sondern auch, welche Kosten auf Sie zukommen, welche Finanzierung möglich ist und ob Fördermittel infrage kommen. Für die KfW reicht es dabei nicht, dass eine Immobilie im Exposé „energieeffizient“ heißt – entscheidend sind die Anforderungen des jeweiligen Programms und die Nachweise.

Deshalb mein Rat: Suchen Sie nicht erst eine Immobilie aus und machen die Finanzierung dann passend. Prüfen Sie Kaufpreis, Zustand, Sanierungsbedarf und Finanzierung zusammen.

Gleicher Kaufpreis heißt nicht gleiche Finanzierung

Stellen Sie sich zwei Häuser vor, beide für 350.000 € in vergleichbarer Lage mit gleicher Wohnfläche. Das eine wurde 1990 gebaut und ist energetisch durchschnittlich, einen aktuellen Energieausweis haben Sie noch nicht. Das andere ist ein Neubau mit Energieeffizienzklasse A.

Beim Bestandshaus müssen Sie klären, welche Arbeiten schon gemacht wurden und welche noch anstehen. Beim Neubau kommt es darauf an, was im Preis enthalten ist und ob das Gebäude die Voraussetzungen einer Förderung wirklich erfüllt. Auch Klasse A ist kein Nachweis für eine KfW-Förderstufe. Vergleichen Sie deshalb nicht zwei Kaufpreise, sondern zwei vollständige Vorhaben.

Bestandsimmobilie: Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Allgemeiner baulicher Zustand
Bereits durchgeführte Sanierungen
Alter und Zustand von Heizung, Dach und Fenstern
Energetischer Zustand
Absehbare Arbeiten und deren Kosten

Der Energieausweis hilft bei der ersten Einordnung, ersetzt aber keine Besichtigung mit Fachblick und keine Kostenschätzung. Und: Die Bank bewertet die Immobilie nach eigenen Maßstäben – ihr Wert muss nicht dem Kaufpreis entsprechen. Klären Sie das früh, nicht erst kurz vor dem Notartermin.

Neubau: Gute Planung schützt nicht vor allen Zusatzkosten

Ein Neubau erlaubt, Energiestandard und Ausstattung von Anfang an festzulegen. „Neu“ heißt aber nicht „risikofrei“. Prüfen Sie, welche Leistungen im Preis enthalten sind, was zusätzlich zu zahlen ist, wie Zahlungsplan und Kreditauszahlung zusammenpassen und was eine Verzögerung für Ihren Haushalt bedeuten würde – etwa, wenn Sie länger Miete und schon Bereitstellungszinsen zahlen.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Zehn bis 15 Prozent der Bausumme sind eine verbreitete Orientierung, aber keine Garantie. Entscheidend ist, welche Kosten schon verbindlich feststehen und welche Risiken offen sind. Mehr zur Planung finden Sie auf meiner Seite Hausbau finanzieren.

KfW-Förderung: Welche Programme wichtig sind

KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau

Die Programme 297 (Selbstnutzer) und 298 (zum Beispiel Vermieter) fördern den Neubau und den Erstkauf förderfähiger Wohngebäude und Eigentumswohnungen. Laut KfW-Merkblatt sind je Wohneinheit bis zu 100.000 € möglich – für ein Effizienzhaus 55 (diese Stufe ist befristet) oder ein klimafreundliches Wohngebäude als Effizienzhaus 40. Mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) sind bis zu 150.000 € möglich.

Für die Förderung gelten weitere Anforderungen, beim klimafreundlichen Effizienzhaus 40 etwa zu den Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus. Die Förderung muss deshalb früh in die Planung – ein guter Energieausweis allein genügt nicht.

KfW 261: Sanieren zum Effizienzhaus

Programm 261 fördert die Sanierung zu einem Effizienzhaus und unter bestimmten Voraussetzungen den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses. Möglich sind bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit. Zusätzlich kann ein Tilgungszuschuss den zurückzuzahlenden Betrag senken. Seine Höhe hängt von der erreichten Effizienzhaus-Stufe und möglichen Boni ab; die KfW hat die Sätze 2026 angepasst, maßgeblich ist das aktuelle Merkblatt.

Nicht jede einzelne Maßnahme erfüllt die Anforderungen dieses Programms.
Ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden werden.
Der Tilgungszuschuss wird erst nach Abschluss und Prüfung gutgeschrieben, nicht vorab ausgezahlt.

Wann muss die Förderung beantragt werden?

Bevor Sie verbindliche Verträge unterschreiben. Bei der KfW können schon Kauf-, Liefer- oder Bauverträge als Beginn des Vorhabens gelten. Je nach Programm gibt es Ausnahmen, etwa Verträge mit einer passenden aufschiebenden oder auflösenden Bedingung. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen grundsätzlich vorher erfolgen. Wichtig: Fördermittel können Sie erst fest einplanen, wenn sie zugesagt sind.

Energieausweis: Was er aussagt – und was nicht

Der Verbrauchsausweis beruht auf gemessenen Verbräuchen und hängt damit vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Gebäude und Technik und ist dadurch besser vergleichbar. Beide sagen Ihre späteren Heizkosten nicht verlässlich voraus. Und die Buchstabenklassen A+ bis H sind nicht dasselbe wie die KfW-Effizienzhaus-Stufen.

Meine Checkliste vor dem Notartermin

Aktueller Grundbuchauszug: Eigentümer, Belastungen und Rechte erklären lassen.
Energieausweis: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Auf welchen Daten beruht er?
Wohnflächenberechnung: Nicht nur auf das Exposé verlassen, Berechnung zeigen lassen.
Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Anstehende Sanierungen: Was könnte in den nächsten fünf Jahren nötig werden, und gibt es Kostenschätzungen?
Förderung und Finanzierung abstimmen: Welches Programm, welche Nachweise, welche Verträge wann?

Neubau oder Bestand: So vergleichen Sie die Gesamtkosten

Stellen Sie beide Varianten vollständig gegenüber: Kaufpreis beziehungsweise Grundstück und Bau, Kauf- und Baunebenkosten, sofort nötige Arbeiten, absehbare Maßnahmen, Finanzierungskosten, Übergangskosten bei Verzögerungen, nur bestätigte Förderung – und die Reserve, die danach übrig bleibt. Bei Förderkrediten zählt nicht nur der Zins: Prüfen Sie auch Laufzeit, Zinsbindung, die spätere Rate und ob und wie Sie vorzeitig zurückzahlen können.

Ihr Budget für beide Varianten können Sie mit dem Budgetrechner und dem Kaufnebenkostenrechner vorab einschätzen. Haben Sie ein konkretes Objekt im Blick, prüfen wir gemeinsam, ob es in Ihr Budget passt und welche Förderwege sich lohnen.

KfW-Förderung, Energieausweis und Baujahr: Wie die Immobilie Ihre Finanzierung beeinflusst