Bau­finanzierung: Was die Bank bei Eigenkapital, SCHUFA und Haushaltsrechnung prüft

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Baufinanzierung? Welche Rolle spielt die SCHUFA? Und wie entscheidet die Bank, ob Sie sich die Rate leisten können? Bevor es um den günstigsten Zins geht, sollten Sie wissen, mit welchen Zahlen Sie in das Gespräch gehen.

Banken prüfen vor allem drei Bereiche: Ihre verfügbaren eigenen Mittel, Ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre bisherige Kredit- und Zahlungshistorie. Die wichtigste Frage beantwortet aber keine Bank für Sie: Passt die Finanzierung auch dann noch zu Ihrem Leben, wenn der Kaufvertrag unterschrieben und der Umzug geschafft ist?

1. Eigenkapital: Welche Mittel stehen wirklich zur Verfügung?

Es zählt nicht Ihr gesamtes Vermögen, sondern der Teil, den Sie tatsächlich für den Kauf einsetzen können. Mögliche Quellen sind:

• Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten sowie Festgeld
• Wertpapiere
• Bausparguthaben
• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
• Schenkungen, etwa von Eltern oder Großeltern
• Anerkannte Eigenleistungen am Bau

Zählen Sie diese Posten nicht einfach zusammen. Prüfen Sie jeweils: Wie viel ist wann verfügbar? Welche Kosten oder Nachteile entstehen durch Verkauf oder Kündigung? Und welchen Betrag erkennt die Bank an? Beim Bausparvertrag ist nur das angesparte Guthaben Eigenkapital, das Bauspardarlehen ist zusätzlicher Kredit. Und eine Lebensversicherung zu kündigen, ist nicht automatisch sinnvoll, nur weil dadurch Geld frei wird.

Schenkung oder Verwandtendarlehen – ein wichtiger Unterschied

Eine dokumentierte Schenkung ist echtes Eigenkapital. Ein Darlehen von Angehörigen müssen Sie dagegen zurückzahlen – diese Rate gehört in Ihre Haushaltsrechnung. Ob eine Bank ein Verwandtendarlehen unter bestimmten Bedingungen wie Eigenkapital behandelt, sollten Sie vorher abstimmen. Ein Auto oder die Einrichtung zählen übrigens nicht als Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einplanen?

Planen Sie drei Töpfe getrennt:

1. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. In Sachsen sind das mit Makler rund 11 Prozent des Kaufpreises. Ihren genauen Betrag zeigt der Kaufnebenkostenrechner.
2. Anteil am Kaufpreis: Etwa 20 Prozent sind ein gutes Ziel. Je mehr Eigenkapital, desto kleiner der Kredit – und oft desto günstiger der Zins.
3. Reserve: Geld, das nach dem Kauf für Reparaturen und Unvorhergesehenes übrig bleibt.

2. Haushaltsrechnung: Welche Rate passt wirklich?

Die Haushaltsrechnung zeigt, wie viel nach allen laufenden Ausgaben für die Kreditrate übrig bleibt. Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent des Nettoeinkommens als verbreitete Faustregel der Banken – betont aber, dass Ihre persönliche Einnahmen-Ausgaben-Rechnung entscheidend ist. Faustregeln ersetzen keine ehrliche Rechnung.

So gehen Sie vor: Erfassen Sie Ihre regelmäßigen Nettoeinnahmen und stellen Sie ihnen alle Ausgaben gegenüber:

• Lebenshaltung und Mobilität
• Versicherungen und feste Verpflichtungen
• Bestehende Kreditraten, etwa für das Auto
• Künftige laufende Kosten der Immobilie, wie Hausgeld oder Instandhaltung
• Rücklagen und ein Puffer für Unvorhergesehenes

Die aktuelle Miete entfällt nach dem Einzug – aber nicht alle Wohnkosten verschwinden. Zwischen dem errechneten Überschuss und der Kreditrate sollten Sie zusätzlich etwas Luft lassen; die Verbraucherzentrale nennt als Faustformel etwa zehn Prozent. Welcher Kaufpreis zu Ihrer Wunschrate passt, zeigt der Budgetrechner.

Denken Sie auch an bestehende Ratenkredite und Kreditkarten. Sie verringern Ihren Spielraum, auch wenn Sie sie bisher problemlos bezahlen. Fragen Sie, welche Angaben Ihre Bank zu Kreditkarten und Rahmenkrediten verlangt.

3. SCHUFA: Daten prüfen statt Mythen glauben

Die SCHUFA speichert unter anderem Informationen zu Konten, Kreditkarten, Krediten und Zahlungsstörungen. Mit der kostenlosen Datenkopie nach Art. 15 DSGVO sehen Sie, was über Sie gespeichert ist und an wen Daten übermittelt wurden. Fordern Sie sie direkt bei der SCHUFA an und achten Sie darauf, nicht versehentlich ein kostenpflichtiges Produkt zu wählen.

Prüfen Sie: Stimmen Ihre persönlichen Angaben? Sind alle Verträge nachvollziehbar? Sind erledigte Sachverhalte richtig dargestellt? Unzutreffende Angaben klären Sie mit der SCHUFA und dem meldenden Unternehmen. Ein zutreffender negativer Eintrag wird dagegen nicht auf Wunsch gelöscht.

Für ausgeglichene Zahlungsstörungen nennt die SCHUFA eine Speicherfrist von 36 Monaten. Wurde die Forderung innerhalb von 100 Tagen nach der Meldung beglichen und kommen keine weiteren Negativdaten hinzu, kann sich die Frist auf 18 Monate verkürzen. „Bezahlt“ heißt also nicht „sofort gelöscht“.

Ein unverbindlicher Angebotsvergleich ist keine Kreditanfrage. Lassen Sie sich bestätigen, dass Konditionsanfragen gestellt werden. Konten und Kreditkarten blind zu kündigen, bringt dagegen nicht automatisch einen besseren Score – und neue Kreditkartenanträge kurz vor der Finanzierung sollten Sie vermeiden.

Ihr Zeitplan für die zwölf Monate vor dem Kauf

Etwa zwölf Monate vorher: Überblick schaffen

• Kostenlose SCHUFA-Datenkopie anfordern und prüfen
• Konten, Kreditkarten und bestehende Kredite erfassen
• Prüfen, ob sich Ratenkredite vorzeitig ablösen lassen – ohne dafür das Geld für Nebenkosten und Reserve zu verbrauchen

Etwa sechs Monate vorher: Eigenkapital und Haushalt dokumentieren

• Verfügbare Mittel und Nachweise zusammenstellen
• Schenkungen schriftlich dokumentieren, Verwandtendarlehen mit Rückzahlungsbedingungen festhalten
• Einnahmen, Ausgaben und Rücklagen auflisten und eine realistische Zielrate festlegen

Etwa einen Monat vorher: Unterlagen vervollständigen

• Gehaltsabrechnungen, häufig der letzten drei Monate
• Kontoauszüge und Eigenkapitalnachweise
• Nachweise über bestehende Kredite
• Bei Selbstständigen Steuerbescheide und weitere Unterlagen – fragen Sie vorab, welche Jahre die Bank braucht

Sie müssen nicht zwölf Monate warten, um ein Finanzierungsgespräch zu führen. Je früher Sie Ihre Ausgangslage kennen, desto gezielter können Sie suchen – und desto entspannter gehen Sie in die Gespräche mit Banken. Wenn Sie möchten, ordnen wir Ihre Mittel und Ihre Haushaltsrechnung gemeinsam ein; mehr dazu unter Immobilienkauf finanzieren.