Anschluss­finanzierung: Umschulden oder bei der Hausbank verlängern?

Ihre Zinsbindung läuft aus? Dann sollten Sie das Angebot Ihrer Hausbank nicht einfach unterschreiben – aber auch nicht automatisch davon ausgehen, dass ein Wechsel besser ist. Entscheidend ist, welche Lösung zu Ihrer Restschuld, Ihrem monatlichen Budget und Ihrer weiteren Lebensplanung passt.

Grundsätzlich haben Sie drei Wege: bei Ihrer bisherigen Bank verlängern (Prolongation), die Restschuld über eine andere Bank ablösen (Umschuldung) oder sich die Konditionen schon vorab mit einem Forward-Darlehen sichern. Das Forward-Darlehen ist dabei keine eigene Bank, sondern ein Zeitpunkt: Es lässt sich bei Ihrer Hausbank oder bei einer neuen Bank abschließen.

Warum die Anschlussfinanzierung so viel Aufmerksamkeit verdient wie der Kauf

Beim Immobilienkauf wird meist gründlich gerechnet: Welche Rate passt, welche Tilgung ist sinnvoll, wie lange soll der Zins fest sein? Genau diese Fragen stellen sich bei der Anschlussfinanzierung erneut – und es geht wieder um viel Geld.

Ein Beispiel: Bei 160.000 € Restschuld bedeuten 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied anfangs rund 800 € Zinsen pro Jahr. Über zehn Jahre wären das rechnerisch 8.000 € – allerdings nur, wenn die Restschuld gleich bliebe. Durch die laufende Tilgung sinkt sie, die tatsächliche Ersparnis ist also etwas geringer. Das Beispiel ist keine Sparzusage, zeigt aber, warum sich ein Vergleich fast immer lohnt.

Wie hoch Ihre neue Rate wäre und was eine Zinsänderung bedeutet, sehen Sie im Anschlussfinanzierungsrechner.

Was passiert, wenn Sie nichts unternehmen?

Das Ende der Zinsbindung bedeutet nicht, dass Ihr Kredit erledigt ist. Für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlusslösung. Wie Ihr Vertrag danach weiterläuft, steht im Darlehensvertrag – häufig zu variablen Konditionen.

Bei Verbraucherdarlehen muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und den angebotenen Sollzins nennen. Dieses Verlängerungsangebot kann gut sein – muss aber nicht das beste für Sie sein. Und drei Monate sind wenig Zeit zum Vergleichen.

Umschuldung: Wann lohnt sich ein Bankwechsel?

Bei einer Umschuldung finanziert eine andere Bank Ihre Restschuld und löst den bisherigen Kredit ab. Sie vergleichen dabei nicht nur zwei Zinssätze, sondern zwei Finanzierungspakete:

• Sollzins und effektiver Jahreszins
• Monatliche Rate und Tilgungsverlauf
• Dauer der Zinsbindung
• Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel
• Kosten des Wechsels, etwa für Notar und Grundbuch

Weil ein Wechsel Kosten verursacht, kann auch ein etwas teureres Hausbankangebot unter dem Strich mithalten. Eine feste Schwelle, ab der sich der Wechsel lohnt, gibt es nicht. Ab einem Unterschied von wenigen Zehntelprozentpunkten lohnt es sich aber, genau zu rechnen.

Wechsel während der Zinsbindung?

Steigen Sie vorzeitig aus, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein günstigeres Angebot allein berechtigt nicht zur Kündigung. Es gibt aber eine wichtige gesetzliche Ausnahme: Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wurde der Zins zwischendurch neu vereinbart, kann sich der Fristbeginn verschieben. Prüfen Sie deshalb zuerst Vertrag und Kündigungsmöglichkeiten.

Forward-Darlehen: Den Zins für später schon heute sichern

Ihre Zinsbindung endet erst in 18 oder 24 Monaten, aber Sie möchten schon heute Planungssicherheit? Dann kann ein Forward-Darlehen passen. Sie vereinbaren den Anschlusskredit jetzt, ausgezahlt wird er später. Je nach Bank ist das bis zu 60 Monate im Voraus möglich.

Für die Vorlaufzeit verlangen Banken meist einen Aufschlag auf den Zins. Ein Rechenbeispiel: Bei 0,01 Prozentpunkten je berechnetem Monat ergeben 24 Monate einen Aufschlag von 0,24 Prozentpunkten, bei 0,03 Prozentpunkten wären es 0,72. Das sind keine aktuellen Konditionen, sondern zeigt nur die Rechenweise. Manche Banken berechnen die ersten Monate ohne Aufschlag.

Wichtig: Sinken die Zinsen bis zum Start, bleiben Sie trotzdem an den vereinbarten Zins gebunden. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, kann eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden. Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Zinswette, sondern eine Abwägung zwischen Sicherheit, Kosten und Flexibilität.

Niedrigere Restschuld, bessere Konditionen

Ihre bisherige Tilgung kann sich jetzt auszahlen. Für das Angebot zählt auch, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist. Beispiel: Bei 350.000 € Immobilienwert und 130.000 € Restschuld liegt das Verhältnis bei rund 37 Prozent.

Ein niedrigeres Verhältnis ermöglicht oft günstigere Zinsen. Allerdings bewertet jede Bank die Immobilie nach eigenen Maßstäben, und die Zinsstufen unterscheiden sich. Deshalb kann es sinnvoll sein, vor der Anschlussfinanzierung eine Sondertilgung zu prüfen – nicht nur, weil die Restschuld sinkt, sondern weil sich das Angebot verbessern kann. Lassen Sie sich das anhand Ihrer Zahlen bestätigen.

Anschlussfinanzierung mit Blick auf die Rente

Sind Sie zwischen 45 und 55 Jahre alt, verdient eine Frage besondere Aufmerksamkeit: Wann möchten Sie schuldenfrei sein? Eine niedrige Tilgung senkt die Rate heute, verlängert aber die Laufzeit – womöglich bis in den Ruhestand.

• Wie hoch ist die Restschuld?
• Wie viele Jahre bleiben bis zum gewünschten Rückzahlungstermin?
• Welche Rate ist dafür nötig – und passt sie in Ihr Budget?
• Welche Sondertilgungen sind realistisch?

Mit dem Tilgungsrechner sehen Sie, wann Sie bei welcher Tilgung schuldenfrei wären.

Ihr nächster Schritt: erst prüfen, dann unterschreiben

Endet Ihre Zinsbindung in den nächsten zwei bis drei Jahren, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für die Vorbereitung. Halten Sie Ihren Darlehensvertrag, die voraussichtliche Restschuld und – falls vorhanden – das Verlängerungsangebot Ihrer Bank bereit. Gemeinsam prüfen wir, ob Verlängern, Wechseln oder ein Forward-Darlehen zu Ihnen passt, und ob sich ein Wechsel nach allen Kosten wirklich lohnt. Mehr dazu auf meiner Seite zur Anschlussfinanzierung & Umschuldung.